தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட்: கூட்டு மதிப்பீடு முறை பத்திரப் பதிவு வீடு வாங்குபவர்களுக்கு ஏற்படும் பிரச்னைகள்..!
composite valuation
தமிழ்நாடு முழுவதும் உள்ள அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் சங்கங்களின் உறுப்பினர்களாகிய நாங்கள், தமிழக அரசால் அறிவிக்கப்பட்டு டிசம்பர் 1, 2023 முதல் அமல்படுத்தப்பட்ட, அரசாணை எண் 131-ன் படி. உயரமான கட்டிடம் (HRB) மற்றும் உயரம் இல்லாத கட்டிடம் (NHRB) ஆகிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான (Flats) கூட்டு மதிப்பீட்டு (composite valuation) முறையுடன் சமீபத்தில் அறிவிக்கப்பட்ட ஒற்றை ஒப்பந்த முறையின் மீது எங்களின் ஆழ்ந்த கவலையை தெரிவித்துக் கொள்வதோடு அது தொடர்பான பல்வேறு கருத்துகளை எழுத்துபூர்வமாக தமிழ்நாடு அரசுக்கு தெரிவித்துக் கொள்கிறோம். இந்த முறையானது வீடு வாங்குபவர்களை மட்டுமல்லாமல் ஒட்டுமொத்த ரியல் எஸ்டேட் துறையிலும் மோசமான தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும்.
பார்க் வியூ எண்டர்பிரைசஸ் – தமிழ்நாடு மாநில அரசு இடையிலான வழக்கில் மாண்புமிகு உச்ச நீதிமன்றம் அதன் செல்லுபடியாகும் தன்மையை நீக்கியதன் மூலம், ஒற்றை ஆவண முறை சட்டப்பூர்வ ஆய்வை எதிர்கொண்டது குறிப்பிடத்தக்கது.
தற்போதைய முறை குறித்த எங்களின் முதன்மையான கவலைகள் பின்வருமாறு:
· ஒருங்கிணைந்த (நிலம் + கட்டிடம்) ஒற்றை ஆவணத்தை உடனடியாக கொண்டு வருவதில் உள்ள சிக்கல்கள்
அரசாங்கத்தால் வெளியிடப்பட்ட கூட்டு மதிப்புகள் தன்னிச்சையானவை மற்றும் தெளிவான விஞ்ஞானப்பூர்வ அடிப்படை இல்லாதவை.
டிசம்பர் 1, 2023 முதல் அமலுக்கு வரும் ஒற்றை ஆவண முறையை, எந்தவித தடையும் இன்றி செயல்படுத்த போதிய அடிப்படை விஷயங்கள் அதில் இடம் பெறவில்லை.
இந்த முறையானது, நிலம் மற்றும் கட்டட மதிப்பீடுகள் இரண்டையும் உள்ளடக்கிய ஒரு கூட்டு மதிப்பின் அடிப்படையில் வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது, ஒரு துல்லியமான நிர்ணய செயல்முறையை கோருகிறது.
இந்த விரிவான நடைமுறைக்கு மத்திய மதிப்பீட்டுக் குழுவின் நிபுணத்துவம் அவசியமாகிறது. இந்திய முத்திரை சட்டத்தின் பிரிவு 47AA இன் படி, மதிப்பீட்டு துணைக் குழு அறிவுறுத்தல்களைப் பெற்றவுடன், உள்ளூர் பத்திரிக்கைகள் மற்றும் முக்கிய அலுவலகங்களின் அறிவிப்புப் பலகையில் இதுபோன்ற மதிப்பீடு அல்லது திருத்தத்தின் நோக்கத்தை வெளியிட வேண்டும். பொதுமக்களிடமிருந்து ஆட்சேபனைகள் மற்றும் ஆலோசனைகளைப் பெற 15 நாட்கள் அவகாசம் அளிக்கப்படும் மற்றும் அவ்வாறு பெறப்பட்ட அனைத்து ஆலோசனைகள் மற்றும் ஆட்சேபனைகள் சம்பந்தப்பட்ட மாவட்டப் பதிவாளர்களால் பரிசீலிக்கப்படும். மேலும் அவை மதிப்பாய்வு துணைக் குழுவின் முன் விவாதத்திற்கு வைக்கப்படும்.
மாற்றங்கள் செய்யப்படுவதற்கு முன்பு செய்ய வேண்டிய எதுவும் மத்திய மதிப்பீட்டுக் குழுவால் முறையாக செய்யப்படாது.
ஆவணப் பதிவுகளைக் கையாளும் பொறுப்புள்ள பதிவாளர்கள் கூட, அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் தொடர்பான ஆவணங்களை எவ்வாறு செயலாக்குவது என்பது குறித்த தெளிவான வழிகாட்டுதல்கள் இல்லாமல் இருப்பதைக் காண்கிறார்கள்.
· எதார்த்தமற்ற கூட்டு (நிலம் + கட்டிடம்) மதிப்பீட்டு விகிதங்கள்
அரசாணை எண்.131-ன்படி அரசாங்கத்தால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட கூட்டு விகிதங்கள், கர்னாடக விதிகளுடன் ஒப்பிடுகையில் அவை உண்மைக்கு புறம்பானவை என்று வெளிப்படையாக தெரிகிறது.
கர்னாடகாவில் ஒரே மாதிரியான 6.5% விகிதம் உள்ளது..
தமிழ்நாடு ஒவ்வொரு சொத்து மதிப்புக்கும் ஒருவிதமான கட்டமைப்பைப் பயன்படுத்துகிறது
· ரூ.50 லட்சத்துக்குக் குறைவான சொத்துகளுக்கு 6%.
· ரூ.50 லட்சம் முதல் ரூ.3 கோடி வரை உள்ளவர்களுக்கு 7%.
· ரூ.3 கோடிக்கு மேல் உள்ள சொத்துகளுக்கு 9%.
குறைந்த விலையில் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு அவர்களின் சுமையை குறைக்க வேண்டும் என்பதற்காகவே இந்த விகிதங்கள் கடைபிடிக்கப்படுவதாக தமிழக அரசு சார்பில் ஒரு வாதம் முன் வைக்கப்படுகிறது. ஒட்டுமொத்தமாக பார்க்கும்போது இந்த விளக்கம் சரியானதாக தோன்றினாலும், உண்மையில், விகிதாச்சார அடிப்படையில் வீட்டை வாங்குபவருக்கு இது ஆதரவாக இல்லை. இதன் விளைவாக, வீடு வாங்குபவர் முன்பு செலுத்திய கட்டணத்தை விட அதிக முத்திரை கட்டணம் செலுத்த வேண்டிய சூழல் உள்ளது.
இது தொடர்பாக வீடு வாங்குபவர்களின் மனதில் பல்வேறு கேள்விகளை எழுப்பியுள்ளது.
அரசாங்கத்தால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட இந்த மதிப்பீட்டு விகிதங்கள் நேரடி தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகின்றன, இதன் காரணமாக வீடு வாங்குபவர்கள் வீடுகளை வாங்குவதில் அதிக தயக்கம் காட்டுகிறார்கள்.
· நிர்ணயம் மற்றும் வகைப்படுத்தல்:
14 டிசம்பர் 2023 அன்று அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் சங்கங்களின் அலுவலகப் பணியாளர்களுடனும் அவர்கள் மேற்கொண்ட பேச்சு வார்த்தையின் அடிப்படையில் "அடிப்படை," "பிரீமியம்," மற்றும் "அல்ட்ரா-பிரீமியம்" ஆகிய மூன்று வகைகளின் முடிவை அரசாங்கம் மாற்றியமைக்கிறது. இருப்பினும், நிலையான மதிப்புகள் குறித்து எங்களுக்கு இன்னும் கவலைகள் உள்ளன.
மாண்புமிகு அமைச்சர், செயலாளர் மற்றும் வணிகவரி மற்றும் பதிவுத் துறையின் ஐஜி உடனான சந்திப்பில் இது குறித்து நாங்கள் எங்கள் கருத்தை தெளிவாக தெரிவித்துள்ளோம். மேலும் கலப்பு முறையை கடைபிடிக்க வேண்டும் என்றால், ஒவ்வொரு மனையையும் டெவலப்பர் உள்ளூர் பதிவு அலுவலகத்துடன் நிர்ணயம் செய்து கொள்ள வேண்டும். இதுவே சிறந்த வழிமுறையாகும்.
அரசு தெரு வாரியாக நிர்ணயம் செய்வது மீண்டும் பெரும் குழப்பத்தை ஏற்படுத்தும். இது குறித்து ஒரு எளிய உதாரணத்துடன் அந்த கூட்டத்தில் எடுத்துக்கூறப்பட்டது. பொது கழிப்பறை அல்லது டாஸ்மாக் கடை இருந்தால் தெருவின் ஒரு முனையிலிருந்து மறுமுனை வரையிலான மதிப்பீடு ஒரே மாதிரியாக இருக்காது.
எனவே, டெவலப்பர் மட்டுமே சந்தையின் யதார்த்தத்தைப் புரிந்துகொள்வதன் மூலம் அதன் மதிப்பு குறித்து நிர்ணயம் செய்ய உதவ முடியும்.
· கீழே உள்ள விளக்க எடுத்துக்காட்டுகள், வீடு வாங்குபவர்களின் நிதிச் சுமையை மேலும் அடிக்கோடிட்டுக் காட்டுகிறது:
· மார்ச் 2023க்கு முன்
GLVஇல் அதிகரிப்பு இல்லை
9% முத்திரை வரி + 2% பதிவு. கட்டணங்கள் (UDS இல் 11%)
1% முத்திரை வரி + 1% பதிவு. கட்டணங்கள் (கட்டுமான ஒப்பந்தத்தில் 2%)
· 1 ஏப்ரல் 2023 - 31 மே 2023
33% GLV அதிகரித்துள்ளது
7% முத்திரை வரி + 2% பதிவு. கட்டணங்கள் (UDS இல் 9%)
1% முத்திரை வரி + 1% பதிவு. கட்டணங்கள் (கட்டுமான ஒப்பந்தத்தில் 2%)
· ஜூன் 1, 2023 - 30 நவம்பர் 2023 இடையே
GLV-ல் எந்த மாற்றமும் இல்லை.
7% முத்திரை வரி + 2% பதிவு. கட்டணங்கள் (UDS இல் 9%)
1% முத்திரை வரி + 3% பதிவு. கட்டணங்கள் (கட்டுமான ஒப்பந்தத்தில் 4%)
· 1 டிசம்பர் 2023 முதல்
நிர்ணயிக்கப்பட்டது
கலப்பு மதிப்பீடு
6%, 7% மற்றும் 9%
இந்த உறுதியான எடுத்துக்காட்டுகள், புதிய கூட்டு (நிலம் + கட்டிடம்) மதிப்பீட்டு முறையின் கீழ் பதிவுக் கட்டணங்களில் கணிசமான அதிகரிப்பு மற்றும் நிர்ணயம் மற்றும் வகைப்படுத்தலுடன் இணைந்து, வீடு வாங்குபவர்களுக்கான விலைகளைக் குறைக்கும் அரசாங்கத்தின் கூற்றுக்கு சவால் விடுகின்றன.
· டிசம்பர் 2023க்கு முன் பதிவு செய்யப்பட்ட கட்டுமான ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் விற்பனைப் பத்திரம் இன்னும் பதிவு செய்யப்படவில்லை !
அரசாங்கத்திடம் இருந்து தெளிவான உத்தரவுகள் இல்லாததால், தற்போதுள்ள அனைத்து கட்டுமான ஒப்பந்ததாரர்களும், கணிசமான எண்ணிக்கையிலான வீடு வாங்குபவர்களை பிரதிநிதித்துவப்படுத்தி, நிச்சயமற்ற நிலையில் உள்ளனர். தற்போதுள்ள கட்டுமான ஒப்பந்ததாரர்கள் கணிசமான எண்ணிக்கையில் பாதிக்கப்பட்டுள்ள நிலையில், திருத்தப்பட்ட சொத்துப் பதிவு முறையைச் சுற்றியுள்ள தெளிவின்மை, இந்த வீடு வாங்குபவர்களுக்கு சட்ட மற்றும் நிதி சார்ந்த தாக்கங்கள் பற்றிய கவலையை எழுப்புகிறது.
· டிசம்பர் 2023க்குப் பிந்தைய விற்பனை ஒப்பந்தங்களில் தெளிவின்மை.
ஒரு கூட்டு வடிவத்தில் (நிலம் + கட்டிடம்) பதிவில், கட்டிடம் கட்டி முடிக்கப்படுவதற்கு முன் விற்பனை பத்திரத்தை வீடு வாங்குபவர் பெயரில் பதிவு செய்ய முடியாது.
கர்னாடகாவில், ஒரு வீடு வாங்குபவர், திட்டத்தின் தொடக்கத்தில் ஒரு வீட்டை வாங்கும் போது, விற்பனை ஒப்பந்தத்திற்கான பதிவுக் கட்டணமாக ரூ.20,000/- பிளாட் கட்டணம் உள்ளது. வீடு வாங்குபவருக்கு ஆதரவாக இறுதி விற்பனை பத்திரம் செயல்படுத்தப்படும் போது விற்பனை ஒப்பந்த கட்டணம் அமைக்கப்படும்.
புதிய அரசாணை 131இல், விற்பனை ஒப்பந்தங்கள் பற்றிய குறிப்பு அல்லது தெளிவு எதுவும் இல்லை.
2023 ஆம் ஆண்டு டிசம்பர் மாதத்திற்குப் பிறகு புதிய வீடுகள் விற்பனையானது, திட்டம் நிறைவடைந்து ஒப்படைப்பதற்குத் தயாராகும் வரை விற்பனை செய்ய முடியாது. புதிய அரசாணை 131இன் படி கட்டுமானத்தின் கீழ் புதிய வீடுகளை வாங்க முடியாது மற்றும் வீட்டுக் கடன்களைப் பெற முடியாது.
· ஆலோசனை:
கிரெடாய் உட்பட கட்டுமான சங்கங்களுடன் வணிக வரிகள் மற்றும் பதிவுத் துறை நடத்திய ஆலோசனைக் கூட்டங்களின் சமீபத்திய அறிக்கைகளுக்கு மாறாக, 27.07.2023, 07.09.2023, மற்றும் 12.09.2023 தேதியிடப்பட்ட சுற்றறிக்கை எண். 45438/L1/2023-ல் ஆலோசிக்கப்பட்டு ஒருமித்த கருத்து எடுக்கப்பட்டது என்பது முற்றிலும் தவறானது மற்றும் பொய்யானது.
கிரெடாய் சென்னை எழுப்பிய கருத்துக்கள் மற்றும் கவலைகள் அனைத்தும் பரிசீலிக்கப்படவில்லை மற்றும் முடிவெடுக்கும் செயல்பாட்டில் முற்றிலும் புறக்கணிக்கப்பட்டுள்ளன என்பதை நாங்கள் தெளிவுபடுத்த விரும்புகிறோம்.
தமிழகத்தில் புதிய சொத்துப் பதிவு முறையை அமல்படுத்துவதற்கான சாத்தியக்கூறுகள் குறித்து விவாதிக்க கூட்டங்கள் கூட்டப்பட்ட நிலையில், வீடு வாங்குபவர்களின் நலன்கள் முற்றிலும் புறக்கணிக்கப்பட்டுள்ளன.
அரசாங்கத் தரப்பிலிருந்து வெளிப்படைத்தன்மை இல்லாததால், சந்தையின் உண்மைகளுடன் ஒத்துப்போகாத ஒரு நிலை உருவாகியுள்ளது.
· வீடு வாங்குபவர்களுக்கு ஏற்படும் பிரச்னைகள்:
இந்த முறையை செயல்படுத்துவது வீடு வாங்குபவர்கள், குறிப்பாக நடுத்தர வர்க்கத்தினர் மற்றும் முதல் முறையாக வாங்குபவர்கள் மீது கடுமையான எதிர்மறையான தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும். இது வீடு வாங்குபவர்கள் குறைவதற்கும், வீடுகளுக்கான ஒட்டுமொத்த தேவை குறைவதற்கும் வழிவகுக்கும்.
பதிவுத் துறையானது வருவாயை அதிகரிக்கும் எண்ணத்தில், அவற்றின் தாக்கங்களை முழுமையாகச் சிந்திக்காமல் குறிப்பிடத்தக்க மாற்றங்களை செய்துள்ளது என்பது இதன் மூலம் தெளிவாகிறது. ஒரு வார அறிவிப்புடன் கூடிய இந்த அவசரம், இந்தத் துறை மற்றும் பொதுமக்களுக்கு நிச்சயமற்ற தன்மையையும் சவால்களையும் எழுப்பியுள்ளது.
தற்போதைய கூட்டு மதிப்பீட்டு முறையை மறுபரிசீலனை செய்யவும், இதில் உள்ள குறைகளை நிவர்த்தி செய்யவும், மேலும் திறமையான மற்றும் சமமான அமைப்பை உருவாக்க ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் கட்டுமானச் சங்கங்களுடன் இணைந்து பணியாற்றவும் தமிழ்நாடு அரசை நாங்கள் இந்த கடிதம் மூலம் வலியுறுத்துகிறோம்.
Press Conference Addressed By
- S Sridharan, Vice President, CREDAI National South Zone
- S Sivagurunathan, President, CREDAI Chennai
- R Ilankovan, President, CREDAI Tamil Nadu
- L Shanthakumar, RERA – CMDA Committee Member, Builder Association of India
- K K Thirumalai, President, Flat Promoters Association-Ambattur and Avadi
- D. Chirstinpaul, President, Chennai Flat Promoters Association - North
- G. Mohan – President, Chennai Southern Builders Association
- H. Robert Livingston, President, Flat Promoters Association-Chennai South
- N Hanifa, President, Singara Chennai Builders Association
கருத்துகள் இல்லை:
கருத்துரையிடுக